物业纠纷常见问题解析

文章来源：今日路桥　作者：李敏　发布时间：2018年05月25日　

全媒体记者 李 敏

　　记者：住在小区里每年都必须要交物业费，而每次集中收缴物业费时，我们总能看到一些因为物业费而引起的纠纷，请问邬老师，有哪些情况可能会导致物业纠纷呢？

　　邬定伸：导致物业纠纷的情况有很多，比如因小区物业管理产生的纠纷，往往是小区违章停车、小区公共服务设施的维修、小区物业费缴纳等等，也有些是因为小区邻里之间的矛盾产生的纠纷，或者是因小区物业撤换、业主大会改选产生的纠纷。本次讲座主要结合实际案例，讲因小区物业管理产生的纠纷，解读《最高院审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》。

　　记者：我们应该如何避免物业纠纷？在面对物业纠纷时，我们又应该怎么处理呢？

　　邬定伸：首先，业主不要错误地认为不签订合同就可以不缴物业费，或者一旦对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用等消极方式应对，因为单方面拒交物业费也会构成违约，更不要在被物业公司起诉后还采取躲避送达、缺席庭审的方式进行处理。其次，业主应当强化证据保全意识，及时有效地固定证据。业主应当保存交费票据，证明自己履行了缴费义务。业主认为物业服务有瑕疵或漏洞时，应当与物业服务企业积极沟通，对物业服务不到位留存证据时，要能体现出拍照的时间、地点。必要时，可通过公证固定和保存证据。

　　记者：住在小区里时常会遇到一些问题，比如停在小区内的车被划伤，或者车在小区内被盗，这些情况下，物业都需承担责任吗？

　　邬定伸：类似的案例也发生过，曾经家住鸿鼎小区的业主黄某某日将其私家车停在了小区内的私人停车位上，第二天上班前开车时发现车辆被严重划伤。像这种情况的话我们就要区分车主的身份，如果车主是小区业主，应进一步区分物业与业主间达成的停车协议之性质。若仅为场地租赁协议，物业负有适租的义务，但并未对车辆的保管达成协议；若为保管协议，则物业负有车辆保管的义务，应对划伤负责。

　　同样的，如果车在小区被盗，我们也要区分业主与物业间达成的是车位租赁合同还是车辆保管合同。若业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有保管义务，则较难获得赔偿，除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效；或者小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，才有可能通过法律途径得到索赔。

　　面对物业纠纷时，还是要具体问题具体分析，整体而言，在业主与小区物业的纠纷中，业主处于弱势地位，诉讼中胜诉率较低。大家在购房前，前期调查工作很重要，小区的品质不仅取决于小区的区位、房屋质量、绿化等小区硬件设施，同时也取决于小区的物业服务等软件配套。此外，业主在业主委员会代表人选的选择上须反复斟酌，选择既可靠又有业务能力的人选，实现真正代表业主、维护业主利益的目的。